Wenn Du eine Immobilie in Spanien besitzt, hast Du Dir sicherlich schon einmal die Frage gestellt, ob eine Vermietung Sinn machen könnte. Dabei sind einige Aspekte zu berücksichtigen. Unter anderem fallen, je nach Nutzungsart, andere Steuern an. Wir wollen im folgenden Artikel einmal auf die einzelnen Fälle eingehen.

Ferienimmobilie vs. Langzeitvermietung: welche Steuern fallen an?

In Spanien ist die Besteuerung von Ferienimmobilien und Langzeitvermietungen ein Thema, das viele Eigentümer betrifft, besonders in beliebten Urlaubsregionen wie der Costa del Sol. Die steuerlichen Verpflichtungen können je nach Nutzung der Immobilie – ob für persönlichen Gebrauch, als Ferienvermietung oder als Langzeitmiete – erheblich variieren. Hier ein Überblick über die wesentlichen Aspekte:

Besteuerung von Ferienimmobilien
Wenn du deine Immobilie in Spanien lediglich für den eigenen Urlaub nutzt und nicht vermietest, musst du einmal jährlich eine Einkommensteuererklärung einreichen (Formular 210). Dabei wird eine fiktive Mieteinnahme angenommen, die auf dem Katasterwert der Immobilie basiert. Der Steuersatz für Nichtansässige liegt je nach Wohnsitzland bei 19% oder 24%.

Für Immobilien, die ausschließlich vermietet werden, fallen Steuern auf die realen Mieteinnahmen an. Diese müssen quartalsweise deklariert werden, wobei der gleiche Steuersatz wie oben gilt. Absetzbare Kosten können die steuerliche Bemessungsgrundlage mindern.

Ein interessanter Punkt für Nichtansässige ist, dass durch den Brexit britische Staatsbürger nun ihre Mieteinnahmen mit 24% besteuern müssen und keine Ausgaben mehr abziehen können. EU-Bürger können weiterhin Ausgaben geltend machen und zahlen 19% Steuern auf die Nettoeinnahmen.

Besteuerung bei gemischter Nutzung
Für Immobilien, die sowohl selbst genutzt als auch vermietet werden, ist die Situation komplexer. Hier müssen sowohl tatsächliche Mieteinnahmen als auch unterstellte Einnahmen für die selbst genutzten Zeiten deklariert werden. Die entsprechenden Steuererklärungen erfordern eine detaillierte Aufschlüsselung und könnten mehrere Formular 210 Einreichungen notwendig machen.

Langzeitvermietung
Langzeitvermietungen, definiert durch eine Mietdauer von über sechs Monaten, unterliegen anderen Regelungen als Kurzzeitvermietungen. Der Mietpreis muss sich bei Langzeitvermietungen den lokalen Gegebenheiten anpassen, wobei Betriebskosten häufig separat aufgeführt und abgerechnet werden. Für die Vermieter bedeutet dies in der Regel eine geringere Flexibilität in der Preisgestaltung im Vergleich zu Ferienvermietungen, bei denen höhere Erträge durch Inklusivpreise und die Bereitstellung von Zusatzleistungen wie Möblierung und Wäscheservice erzielt werden können.

Risiko der Langzeitvermietung: Rechte der Mieter

Die Langzeitvermietung in Spanien bietet sowohl Chancen als auch Risiken für Vermieter. Einer der Hauptvorteile ist die Möglichkeit, stabile und langfristige Mieteinnahmen zu erzielen. Allerdings sind die Rechte der Mieter in Spanien stark ausgeprägt, was zu bestimmten Herausforderungen führen kann.

Einer der kritischen Punkte ist, dass die gesetzliche Absicherung von Langzeitmietern in Spanien noch stärker ist als in vielen anderen Ländern. Selbst wenn ein Mieter die Miete nicht zahlt, kann es schwierig sein, ihn aus der Immobilie zu entfernen. Obwohl eine Räumungsklage möglich ist, kann es eine Weile dauern, bis diese wirksam wird. In der Zwischenzeit kann der Mieter die Immobilie weiterhin nutzen und verursacht Kosten für den Vermieter. Die spanische Mietgesetzgebung, speziell die „Ley de Arrendamientos Urbanos“ (LAU), bietet einen rechtlichen Rahmen für Mietverhältnisse. Mietverträge mit einer Laufzeit von mindestens 12 Monaten verlängern sich automatisch um ein weiteres Jahr, bis zu einem Maximum von fünf Jahren, es sei denn, der Mieter kündigt rechtzeitig. Nach fünf Jahren hat der Eigentümer das Recht, den Mietvertrag zu kündigen oder wesentliche Vertragspunkte neu zu verhandeln.

Für Vermieter ist es entscheidend, sich mit den spezifischen Anforderungen des LAU vertraut zu machen und sicherzustellen, dass Mietverträge klar und präzise formuliert sind. Das Festlegen der Vertragsdauer, die eindeutige Kennzeichnung der Immobilie als Hauptwohnsitz oder Ferienunterkunft und die Verwendung eines durch einen Anwalt geprüften Vertrages sind wesentliche Schritte, um Risiken zu minimieren und Streitigkeiten vorzubeugen. Die Mietkaution, die zwei Monatsmieten beträgt und bei einer entsprechenden Behörde der autonomen Gemeinschaft hinterlegt werden muss, dient als zusätzliche Sicherheit für den Vermieter. Ein Verstoß gegen diese Regelung kann zu Strafen führen.

Man sieht also: die Langzeitvermietung bietet eine gute Option, dauerhaft zusätzliches Einkommen zu generieren, kann aber im Hinblick auf gesetzliche Regelungen herausfordernder sein. Die touristische Vermietung ist hochpreisiger, aber mit höherem Aufwand und höheren Steuern verbunden. Welches die beste Lösung für Dich ist, kannst nur Du individuell entscheiden.

Foto: Erik Mclean